旅游地產開發要務：現金流+產業鏈

      目前，中國旅游房地產呈快速發展之勢，國內目前涉足該領域的公司超過兩百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括萬達、首創、中信、中旅等大型企業，也包括天鴻集團、萬通集團、中坤集團、萬科集團、浙江宋城等一批房地產投資商、開發商、旅游企業，各路開發商均看好未來中國的旅游房地產市場。

      同時，開發企業在全國范圍內掀起了一波旅游地產開發熱潮，除了海南、云南等幾個傳統旅游地產投資開發的熱地，最近幾年開始向全國蔓延。從長白山到海南椰島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，隨處可見開發商以旅游地產之名跑馬圈地的影子。

      據不完全統計，僅僅北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深 圳等地已開工的旅游房地產項目達到幾百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。旅游地產已呈現出“百家齊 放，百家爭鳴”的發展態勢，從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產開發，到以后的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅游房地產項目在全國層出不窮， 成為是市場最為關注的熱點之一。

     盡管旅游地產已呈現出“百家齊放，百家爭鳴”的發展態勢，但是如何有效地整合地產、區域生態、文化、產業等各方資源，增強關聯效應，開發形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉 變為共生型，強調各種資源的有效融合已勢在必然。

       旅游地產的開發投資行為特征已不是單純的地產投資活動，它對社會文化的促 進、生態環境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關注；隨著旅游地產進一步擴張，隨著資源價值不斷異化，導致我們隨著資源本身的 多樣化，對旅游地產本身的內容和項目設計的進一步多樣化，導致旅游地產操作上和運作上都需要結合資源本身的特點來設置出有吸引力的主題和內容，吸引潛在的 市場和消費者。

旅游地產“躍進式”開發背后動因

       當前，旅游地產“躍進式”開發已處于火熱狀態，這和當地城市經濟轉型與全國大型品牌房企的戰略轉型密切相關，在這個發展過程中，旅游產業及旅游地產面臨新的發展機會密切相關。

      從地方政府的角度來講，地方政府通過引入房地產企業開發旅游地產，不僅能夠實現財政收入和GDP的提升，還有助解決就業問題，旅游項目逐步成熟后，還會產生持續的稅收收入，帶動當地消費，可謂一箭多雕。

      而這種“政府搭臺，企業唱戲”，甚至政府“上陣伴奏”的模式，在招商引資乃至地產開發中并不少見，但是旅游地產的行業屬性決定了其規模的巨大和影響的復雜性。

       尤其是對于開發企業來講，由于企業開發旅游地產是迫于生存壓力，他們熱衷的是“地產”，而非“旅游”。在當地政府的“支持”下，企業拿地成本低得難以想象。而開發商更關注以開發旅游的名義而帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的 高回報，因此，從短期內來看，勢必會出現旅游和地產脫節的現象。

      從房企轉型的角度來講，住宅市場“限購”以來，開發企業的資金周轉速度明顯受到影響，使得開發企業開始謀求在非住宅市場領域發展，比如商業地產、旅游地產等等，這使得不少開發企業開始布局旅游地產項目，旅游地產市場圈地運動興起。在這個過程中，一些大型企業占據了市場優勢，搶先布局了旅游地產市場。這些企業不僅僅圈占大量旅游資源、土地資源，而且， 還借機收購旅游行業資源，如旅行社、游樂設施公司和機構等。

      對于熱衷于“圈地”的企業來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，旅游資源的稀缺性，在新的市場機會的面前，各類投資主體當然也不可避免利用旅游地產名義進行“圈地運動”，從而實現土地本身的增值。對于開發企業來講，當前市場基本面趨好，資金面有所好轉不再緊張，此時，通過拿地進行戰略布局，謀求中長期戰略已成為當前開發企業的策略。

     事實上，一些房企的“躍進式”開發旅游地產已不是新聞。較早涉足旅游地產的萬達集團目前已開發多個旅游度假項目，公司董事長王健林日前表示，萬達未來將加大在文化和旅游領域的投資，以儲存未來十年的競爭優勢，2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

     此外從近幾年較熱的旅游地產市場來看，以海南為例，上百億的旅游地產項目早已星羅棋布。云南旅游地產更是炙手可熱，境內大理、騰沖、麗江、普洱等地，幾千畝甚至幾十平方公里規模的項目隨處可見。

旅游地產火爆背后的隱憂

     但是，旅游地產投資同樣面臨投資額大和技術門檻高的風險，具有投資金額大、周期長、見效慢的特點。如果盲目進入對當前資金鏈比較緊張的房企來說無疑是雪上加霜。

   全國各地的旅游地產市場“圈地運動”顯得多少有些浮躁，在旅游地產市場發展火爆背后也多少有些擔憂，尤其是對于企業的開發能力、資金面、經營能力、人才等諸多方面表現仍然欠缺。具體表現在：

     房企將旅游地產當做企業的拿地模式，所開發的項目以銷售回籠資金為主導，而對于旅游資源整理、配套的關注度較低，把旅游地產當做普通商品住宅來操作；即使開發企業在項目當中興建了會所、商業街等配套，但是由于人氣不足導致這些商業配 套設施虧損嚴重，沒有辦法實現其租金收益，短期內來看，旅游地產的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來看，海南、云南、山東、四川、 重慶等地旅游地產市場已經經歷幾番炒作，旅游度假相關產品的價格已經表現虛高，此時，盡管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現卻很難，主要 是由于旅游度假產品二手市場尚不成熟，這些產品還難以有實際的度假、養生等這方面的功能，導致接盤的人較少；此外，從投資回報空間來看，商業配套、旅游資源短期內整理不好等等都會影響到投資客的投資回報收益的實現；開發企業內部缺乏合適的旅游地產經營管理人才，導致企業的旅游地產項目招商、運營上心有余力而不足。

開發旅游地產，要“兩條腿”走路規避市場風險

      對于轉型旅游地產的房企來說，決策者要充分考慮公司如何以傳統住宅業務板塊與旅游地產板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。同時，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資旅游地產等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。

  同時，要盡可能整合旅游相關產業鏈資源，不僅僅包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區景點、旅游商店、旅游車船以及休閑娛樂設施等旅游核心企業，還關聯到農業、園林、建筑、金融、保險、通訊、廣告媒體以及政府和協會組織等輔助產業和部門。前者構成了產業鏈的鏈上要素，后者為產業鏈的動態鏈接與正常運營提供必要的保障和支持。

     因此，旅游地產的開發企業不能只重視短期內現金流的回籠，還更應該注重旅游資源的整理與升級、配套環境的改善、商業氛圍的營造等持續經營能力的培養。只有這樣，開發企業才能在未來實現中長期現金流的收益，反哺公司內部傳統住宅板塊或 其他業務的發展，實現公司內部現金流的良性互動。反之，如果開發企業僅僅是為了旅游地產開發當中的“地產”部分的收益，那么，對于未來新型城鎮化建設過程 中的城鎮或區域來講，地方政府和開發企業都應該反思一下旅游地產的真正價值所在了。屆時，從中長期來看，對于開發旅游地產的企業來講，由于開發能力、運營能力等綜合實力方面的差異，僅僅做“地產”的這類企業也勢必會被洗牌或淘汰，企業的轉型之路自然也就到此為止。

       來源：庫德網